最近随着住建部表示，要通过立法明确租售同权，并在12城市进行试点，好多朋友在问，在国家全面推动租售同权的大环境下，房价的走向如何？
这里呢，政事堂还是要再解读一下。
首先，现行的租售同权是什么。
目前，一二线城市的租金非常的低，但是房价却非常的高，高房价与低租金之间的差距，就是租售之间，没有被等同的“权利”。
而租售同权，会大幅降低租房者在城市的生活成本，换句话说，将大幅降低一二线城市的进入门槛，这必然会导致人口的涌入。
而这个与现实，是有悖论的，因为每个城市，都有他的最大承载人口的上限。以被水源所限的北京为例，目前是要死守2300万人口红线的，而且，向外疏散人口，也一直是北京市政府的一项重点工作。
所以呢，真要是实施租售同权，绝非是广义上的对所有人提供租售同权，而一定是针对城市所需要的人才，提供租售同权的待遇，将能给城市带来发展、能纳税的人才留下。
而受限于城市的承载能力，随着享受租售同权的人才涌入，那么就一定要有享受不到租售同权的人口流出。
在一系列的动态平衡调整之下，大城市逐渐精英化。而随着屌丝逐步离开，目前一线城市较低的房屋租金，也将逐渐提升到一个合理的水平。
其次，租售同权，会是谁来主导。
在目前推行租赁的模式下，开发商主要的利润，将分散在一个长达数十年的周期。而全国绝大部分的民营房地产开发商，其项目公司的综合融资成本，都非常高昂，大多在15%以上。
因此，不用六年，贷款的利息就比本金高。也就是说，绝大部分的民企，直接就被排除在租赁市场之外，而只有能够享受低于银行基准利率贷款的国有企业，才是未来房屋租赁市场的主力军。
由于是租赁性质用地，政府给的土地出让金一定会很低。而上一条预测了未来的房租，会逐渐提升到一个合理的水平。那么搞房屋租赁的国企，虽然现在看起来不赚钱，但未来丰厚的租金收入，将使得他们成为这个政策最大的受益者。
更不要说，第一批住进来的租客，很可能就是这些国企的员工，换个角度来说，甚至很多企业相当于从政府低价拿地，为员工搞了一大批福利房，真的是赚大了。
那么，国家为什么要搞租赁呢？
换两个大家都关心的问题来看一下：
一个是，为什么房子越早买越赚。
一个是，高房价的本质是什么。
过去十余年的时间，是以GDP为考核地方官员的依据。因此，地方政府通过土地出让金，将其加杠杆之后用来搞基建，而大量的基建和基建发展预期，又进一步推高了房价。然后，高房价和房价增长预期，又拉动了地价，政府又可以用手里的土地储备，加杠杆融更多的钱，投向基建。最终，形成了一个地方政府以GDP和土地财政为纲的良性循环。
所以呢，房屋价格高于其价值的本质，是政府在房子上面投入的基建，以及预期基建的投入，被计入了房价之中。（此处基建为泛指概念，还包括教育、医疗、治安、绿化等一系列的政府投入）
换句话说，地方政府无偿为我们的不动产，提供了附加值。
因此，房价高低，本质取决于政府基建投入的高低。譬如说，北京政府的重心是四九城，自然二环最贵。而天津政府的重心在滨海新区，自然新区房价不逊于老城区。
而雄安为啥被热捧？因为大家都知道，他将掀起一场史无前例的基建浪潮。所以，原本两三千的房价，迅速翻了十倍，成了两三万。
因此，越早在正确的位置买房子，就能越早享受到政府的预期基建投入，实现房产的增值。
那么，上面大家都关心的两个问题，就解释了。
但是呢，一个城市的规模，是有上限的，以摊大饼方式进行的城市扩张，会使得城市的运营成本越来越高。而且，越往城市边缘卖地，政府能收的钱越少。最终，城市的扩张将到达一个“盈亏平衡点”。
因此，只要过了这个点，很多城市都会面临一个问题，就是卖地的收入，无法支撑新建城市配套的费用。
而且，更重要的是，所有基建配套，其维护成本，都是随着时间在增加的。而且所有的基建，都是有使用寿命的，譬如高速的设计寿命是15年，到期之后，政府需要再进行大笔的重建和修复费用。
换句话说，2008年大批上马的基建，其中不少，再过五六年，就到了使用寿命，需要重新花大钱修缮。
很显然，目前很多用杠杆，欠了很多债的地方政府，又没啥值钱的地继续卖，势必导致基建老化。而基建老化和政府在基建方面投资预期的下降，势必会传导到房价，并将逐步引发房产价格的走低，然后，再将价格传导至地价，政府的卖地收入锐减，最终，这也意味着土地财政的终结。
而随着地价下跌，政府的预期收入下滑，届时，地方政府的融资成本将飙涨，之前借的地方债利息也将大幅提升。
财政收入的减少和债务利息的提升，将直接逼死一大批加杠杆搞基建的地方政府。
嗯，我不是针对谁，整个东三省，除了海南，几乎都是这个状态。
所以呢，有东三省这个前车之鉴，我们的中央政府，必须在全中国在土地财政枯竭之前，创造出一种新的土地模式。
在原来的状态下，地方政府通过杠杆借的钱，进行基建投入，都被早期的购房者所享受，很显然，这种“民进国退”的模式，不可能持久。
政事堂认为，中国老百姓的土地情节，是不会变的。未来，房地产将从一次性的土地收入，转为长期的租金收入，并为地方政府提供持续的运营费用。
基建配套越完善的区域，政府收的租金越高，这样才能最终扭转高房价的现状。
嗯，房产税，也是同理。
以上都是理想状态，而在这片大地上生活过，我们都知道，一个政策的推行，势必遭遇各种阻力。那么，我们再来看一下，新的以租售同权为代表的政策，能够实行下去。
所以，我们要看，这事儿，是谁在推行。
如果熟读中国历史的话，会发现，王朝越强大的时期，征税能力越强，王朝越弱的时期，征税能力越弱。
秦朝商鞅变法，废除了贵族征收田赋的井田制，秦始皇才能够动员秦朝的战力平定六国。
雄才大略的汉武帝，以算缗告缗为代表的征税方式，对国内的地主阶级大幅收税，才提供了足够的军费远征匈奴。
康乾盛世的摊丁入亩，也是针对地主阶级加税，才有了一带平西域，一路收台湾。
所以呢，看过沙场阅兵的同志们，应该能明白。
当然，反面教材，以最近上映的绣春刀，里面的明朝晚期来说，以东林党为代表的地主官僚阶层和老朱家的王爷们，垄断了全国大部分的土地，但是却几乎不交税，最终把明朝的财政拖垮了，崇祯最后挂了歪脖子树。
所以呢，谁在阻碍这个政策的推行，大家也能够明白。
而咱老大，摆明了是一个关心困难群众的人，所以呢，针对资产阶级和中产阶级的收税，是跑不了的。
什么？跑的呢？抓回来啊！ 已经跑了一半的某人，不是刚刚表态，“积极响应国家号召，把主要投资放在国内”嘛。
除此之外，我们再看以租代售的套路，这明明就是用未来的现金流，通过资本化运作，把房屋变成一种金融衍生品。
具体来运作这事儿的，肯定是庞大而专业的金融机构。
随着从去年年初开始，证监会、发改委、商务部、银监会、保监会的一系列换帅，将原本通过金融系统融资，绕过监管部门玩海外并购，最终把垃圾资产注入A股的套路，终于在上个月，被彻底封死了。然后，中国的外汇储备迅速止血，国家的信用评级也迅速恢复，爆发系统性的金融风险概率大幅降低。
而从前年年初开始，更换了环保部长之后，全国轰轰烈烈的环保督查迅速展开。督查将全国不符合环保要求的小作坊，纷纷进行了强制的关闭。最终，在今年二季度，以煤炭冶炼为代表的重工业央企和国企，在供给侧改革之下，纷纷扭亏为盈。
很显然，这两个重点改革，都取得了傲人的战绩。
在今年6月，国土和住建部，同时任命了新的党组书记。所以，政事堂推测，在未来一两年的时间内，住房改革势必全面展开。不仅租赁将被广泛推行，甚至房产税也将势在必行。
未来中国的人口和阶级，将在租金和税金的调节下，进行流动。
所以，未来一二线城市租金会涨，房价虽不会雪崩，但已难再涨。
而归根结底，在中央的角度，要让未来土地财政即将枯竭的地方政府，在有房阶级跑路前，尽早开征新的稳定税源。
这也是目前，一线城市锁死房屋成交量的几个主要理由之一。
临渊羡鱼，不如退而结网
END
