房地产企业信用债发行量经历了前两年的井喷之后，今年初在市场上一度沉寂。如今，这一融资方式正重归活跃。
据《中国经营报》记者了解，尽管房地产企业今年通过发行债券募集的金额与去年时的盛况比仍相去甚远，但发行规模呈现不断回升趋势。截至目前，房地产企业在下半年发行的信用债数量已经远超上半年。
分析人士指出，作为房地产企业补充流动资金的重要融资方式之一，自今年3月份以来房地产信用债融资额在楼市不断收紧的背景下有所回暖，房地产信用债发行的有限重启值得关注。
中信证券固定收益首席分析师明明表示，对比本轮房地产因城施策调控政策密集出台，房地产抑制泡沫、打击投机性购房的基调与2015年地产调控类似，但在此背景下，今年房地产企业信用债发行有限重启，发行规模和净融资额出现回暖，显示出政策层温和托底实体经济需求的态度，这或许是今年经济“韧性”的来源之一。
另一方面，接受采访的市场人士认为，房地产信用债回暖和整个市场融资环境的变化有关。他们表示，发债融资成本的提升让很多企业在上半年对信用债的发行处于观望态势，部分企业暂缓甚至取消债券发行计划，转而寻求替代融资方式，推动银行贷款、信托贷款等融资规模出现快速增长。
房地产信用债发行回暖
据记者了解，自去年10月份监管部门陆续收紧房地产信用债发行以后，房地产信用债发行规模和发行数量在短期内出现了断崖式下跌。当月，上海证券交易所和深圳证券交易所相继出台文件，提高债券发行准入门槛。
Wind资讯数据显示，去年11月份，房地产信用债发行规模由前一个月的近669亿元下降至322亿元。而在今年1月份，房地产信用债发行规模仅为26.85亿元，去年同期发行规模则高达1636.9亿元。
但此后，房地产信用债发行缓慢升温，今年3月份发行的规模高达420亿元，环比增速超过2倍。据记者统计，截至11月7日，房地产企业今年累计发行的信用债数量为398只，累计募集金额约为3462.3亿元。其中，有169只房地产信用债是在上半年发行，下半年发行数量为229只。
尽管这一水平与2015年、2016年高达6365亿元和1.1万亿元的发行规模相去甚远，但已经高于2015年之前的发行规模，这得益于2015年初监管部门放开公司债的发行门槛以及房地产去库存政策带来的信贷宽松环境。据民生证券统计，2014年之前，房地产信用债发行体量较小，每年发行额不到500亿元。
联合信用评级有限公司总裁万华伟说，上半年相关产业发债数量缩减，除了受到监管层面收紧因素影响外，企业在短期内不适应高利率环境而采取观望态度也是重要原因。
“企业非常关心融资成本，市场成本高的话，就会暂停融资，观望一下。”万华伟说。
民生银行首席研究员温彬也持同样看法。他告诉记者，整个上半年，社会融资中的债券融资规模都在收缩，特别是1、2、5、6月份，债券融资都是负增长，上半年市场利率不断走高，增加了企业的发债成本，很多企业纷纷放弃或推迟了发债。
实际上，自去年第四季度开始，随着债券市场波动加剧以及政策利率上调导致的资金偏紧，企业发债成本快速飙升。仅今年前4月，取消或推迟发债融资的规模就超过了1600亿元。
以信用债中占比规模较大的公司债和中期票据为例，据Wind资讯数据显示，5年期AA+评级的公司债和中期票据的平均到期收益率在2016年10月中旬时约为3.3% ，但到了12月，收益率已经超过4.5%，而在今年5月中旬，收益率则超过了5.3%。不考虑税费情况下，收益率越高，表明企业的融资成本越高。
一名投行人士此前对记者表示，在发债环境宽松的时候，资质较好的企业发债成本远低于同期限银行贷款利率，但上半年二级市场债市波动加大且资金的流动性不强，风险溢价提高，导致企业发债成本已经超过了银行贷款利率，预期利率与发行利率存在差距，因而他们倾向于取消发行或推迟发行。
国有房地产开发企业中国电建地产集团有限公司曾打算在4月中旬发行2017年度第一期中期票据，计划发行期限为5+N年，募资15亿元，但出于成本考虑，该公司取消了该笔票据发行计划。随后，该公司对债券的发行条款进行调整，将发行期限从“5+N”年缩减至“3+N”年，票面利率为6%，债券以面值发行。在同等条件下，期限越长，收益率越高，融资成本也就越高。
万华伟表示，尽管下半年市场利率依然没有太大改善，但企业发债数量在明显提高，主要是因为企业对资金面紧张、利率居高不下有了心理预期。
Wind资讯数据显示，截至目前，5年期AA+评级的公司债和中期票据的平均到期收益率仍高于5.1%。
“跷跷板”效应
在房地产信用债整体发行规模今年出现大幅缩减之际，房地产企业则在寻求替代融资方式，推动了包括银行贷款、信托贷款等渠道融资规模出现快速增长。
据Wind资讯基于国家统计局数据编制的信息显示，今年前9个月，房地产开发资金来源中，国内银行贷款和国内非银行金融机构贷款增速明显扩大。房地产开发到位资金指一年内房地产企业实际拨入、用于房地产开发的各种货币资金，属于增量概念。
数据显示，国内银行贷款累计同比增速自年初的4.3%提升至9月的15.7%，9月的累计规模为1.57万亿元。国内非银行金融机构贷款增速则从去年底时的19.8%增长至9月的42%，9月末时的累计规模为3281.7亿元。
光大信托负责战略研发的袁吉伟表示，从房地产开发具体资金来源看，国内贷款增速显著上升，远高于2016年6.4%的水平，这主要在于发债、私募基金融资受限后，银行信贷、信托贷款成为房企重要融资渠道。同时伴随房地产企业的景气度高位运行，银行、信托也提高了融资意愿。
“在发债受限后，大中型房企对于银行信贷的依赖程度更高了。”袁吉伟表示，今年房地产信托增速还是较快，但下半年募资难度加大，一方面监管部分更加重视房地产信托的合规性，另外则是银行资金比较紧张，同时银行业在加强开发贷的配置，对于房地产信托热情下降。
在温彬看来，对资质和信用较高的大中型企业来说，包括银行贷款、发行债券等在内的融资渠道较多。通常，债券融资利率低于贷款利率，因此企业会优先选择发行债券融资或发行债券偿还贷款以降低融资成本。
但自去年末以来，随着银行间市场利率持续上升，企业发行债券利率不断提高，在法定贷款利率不变的情况下，企业纷纷推迟或取消债券发行，进而寻求银行贷款。从央行披露的社会融资规模来看，今年前9个月，企业债券累计的融资规模仅为1583亿元，而去年同期达到了2.6万亿元。
今年6月份以后，央行加大公开市场操作力度，保证了市场流动性稳定，债券发行利率保持平稳，同时，银行由于资金成本上升，逐步提高贷款利率，促使企业重新发行债券融资。
温彬表示，对房地产企业来说，今年以来房地产投资增速继续保持较快增长，但银行对房地产贷款总体收紧，致使房企债券发行上升。据Wind资讯数据，今年三季度，企业新增的债券融资规模转为正值，月均融资规模约为1765亿元。
