宜春市房地产信息网

2020年宜春楼市市场报告

2021-03-04       

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2020年关于房子是用来住的不是用来炒的这个定位显得格外耀眼,2020年的楼市在疫情影响下短暂受挫后超预期快速复苏,全年行业销售规模再创新高。

2020年疫情给经济发展带来较大冲击,国家多次强调要加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,在"六稳""六保"背景下,行业资金环境较为宽松,以此释放房地产行业中长期利好。

2020年楼市特征分析

全国楼市政策

2020 WINTER

以更大的宏观政策力度对冲疫情影响,有效落实积极的财政政策与稳健的货币政策,更加积极有为稳大盘保民生,保障经济平稳运行。

➡加大减税降费力度,多渠道筹集资金,调整优化支出结构,缓解地方财政困难,扩大政府投资规模;完善基本住房保障体系。

➡国务院下放用地审批权,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

➡稳健的货币政策更加灵活适度,保持流动性合理充裕,持续深化贷款市场报价利率LPR改革,切实降低实体经济融资成本。

➡督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市(含设区市和县级市)。进一步促进劳动力和人才社会性流动。

税收政策

2020年8月11日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》,该法自2021年9月1日起施行。其中最受公众关注的是第三条:契税税率为百分之三至百分之五。基于目前1%-2%的实际税率,有自媒体将新契税法第三条的规定,解读为契税税率上调,可能引发购房成本上升。对此,公众也纷纷表达了“契税上调”的忧虑。

其实,新的契税法没啥影响。8月11日通过不假,也说了是3-5%不假,但这跟之前的《契税暂行条例》是一致的,没有变化。最关键的是,在住房交易环节,财政部在2016年专门打了个补丁,对购买首套和二套的家庭,契税有减免。以后买房,还是按照财政部的补丁来,契税大概在1-3%之间。

从全国实际执行情况来看,基本没有按照5%(征收契税)的,基本都是3%左右,很多城市出台的减免契税的政策后,契税也就在1%-3%。公开资料显示,以上海为例,90平及以下住房,首套房契税按总房款的1%缴纳,非首套按3%缴纳;90平以上的,首套房契税按1.5%缴纳,非首套,按3%缴纳。再如,长沙规定,首套和二套房产小于或等于90平的,均按总房款的1%缴纳契税;大于90平,首套按1.5%,二套按2%。


2020年全国主要城市契税现行执行标准(各省市略有区别)

2020年全市经济运行情况

2020年,在市委、市政府坚强领导下,全市上下坚持稳中求进的工作总基调,一手抓疫情防控、一手抓经济社会发展,扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务,全市经济运行呈现稳中求进、稳中向好的良好态势,地区生产总值2789.9亿元,同比增长3.7%;财政总收入416.32亿元,同比增长1.8%;社会消费品零售总额909.6亿元,同比增长2.7%;进出口总额244.06亿元,同比增长17.2%;居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.6%,低于上年2.9%的涨幅;城镇居民人均可支配收入36747元,同比增长5.5%;农村居民人均可支配收入17588元,同比增长7.5%;规模以上工业增加值同比增长4.7%,固定资产投资同比增长8.1%。

“十三五”以来,面对错综复杂的国内外发展环境和经济下行压力,全市上下不忘初心、牢记使命、负重拼搏、砥砺前行、担当实干,有效应对各类风险挑战特别是新冠疫情的不利影响,“十三五”规划确定的“提前翻番、力争百强、同步小康”总体目标顺利完成,国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻番目标提前实现,经济综合实力进入全国百强市,全面建成小康社会取得决定性成就,即将如期与全国全省同步全面建成小康社会。五年来,我市综合实力稳步提升,产业转型升级取得突破,重点领域改革全面深化,重大项目进展顺利,人民群众获得感、幸福感、安全感不断增强,为“十四五”时期开启全面建设社会主义现代化新征程奠定了坚实基础。

宜春楼市市场分析

中观环境 宜春宏观政策

受疫情影响,2020年棚改开工量腰斩,进度同比历年进度拉长;2020年计划改造37个小区8735户,要求今年12月底前完工,现已开工32个7696户开工率88.1%注:全市2019年棚改总任务开工率100%,累计改造各类棚户区5.1万套。

 2020.3

宜春既有住宅加装电梯可以“提款

 2020.6

1、取消城镇落户限制!江西今年力争完成20万人口落户城镇。

2、宜春引进人才放大招 购房直接补贴20万

 2020.8

1、宜春出台新规,800户以上小区须配建幼儿园!

2、江西省住建厅出台落实“六稳”“六保”23条措施

 2020.9

1、宜春公积金新政,连续逾期三期以上等情况禁止申请贷款

2、宜春与19个城市实现公积金贷款互认互贷

3、宜春市住建局发布《宜春市中心城区商品房预售管理暂行办法》,调整商品房预售条件

4、宜春中心城区老旧小区改造

 2020.12

1、宜春发布建立健全全市农村住房安全监测和农村危房改造长效机制的实施方案

2、宜春市住建局认真贯彻中央、省、市关于做好“六稳”工作、落实“六保”任务的要求,制定出台《关于做好“六稳”工作落实“六保”任务的若干措施》,坚持以保促稳、稳中求进,扎实做好补短板、扩内需、增投资、促消费、促转型等各项工作,促进全市住建事业高质量跨越式发展。

3、宜春市发布关于促进宜春市建筑业转型升级高质量发展实施意见。

商品房预售资金监管

一、明确监管范围。全省市、县城市经批准预售的商品房建设项目预售资金应列入监管范围。商品房预售资金,包括购房人按照合同约定支付的全部房价款(含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款、商品住宅全装修款等)。对保障建设项目竣工交付的预售资金实行重点监管,列为重点监管资金,其他为非重点监管资金。

二、设立监管账户。房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行,并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户。监管部门、监管银行和房地产开发企业应签订三方监管协议。预售许可证中应载明监管专用账户名称和账号。房地产开发企业预售商品房时,应当在售楼现场公示预售资金监管专用账户和监管协议。

三、明确监管期限。商品房预售资金监管期限,自取得《商品房预售许可证》开始,至预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件为止。

四、明确监管额度。重点监管资金额度不得低于预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件所需资金,具体标准由各市县按实际测算标准确定。金融担保机构出具的项目保函可冲抵商品房预售监管资金。保函金额、期限和冲抵方式等由各地监管部门根据监管需要确定。

五、规范资金缴存。预售资金应全部存入预售资金监管专用账户;申请住房贷款的,应将预售资金监管专用账户作为贷款到账账户。预售人申请办理商品房预售合同备案时,应当提供购房人已存入专用账户的首付款凭证。

六、建立信息系统。市、县监管部门要建立预售资金监管信息系统,与监管银行、房地产开发企业以及商品房网签系统对接,动态监管预售资金缴存、审批和划拨情况。

七、规范资金拨付。监管账户内预售资金超过重点监管额度后,由房地产开发企业申请,监管银行根据监管协议拨付非重点监管资金。重点监管资金经监管部门同意,按工程项目建设进度拨付。各地应科学合理确定重点监管资金拨付节点,既要保障监管账户中留存资金能有效覆盖和满足工程后续建设需要,又要切实减轻企业负担。

八、规范资金管理。各地监管银行应当按照监管规定履行监管协议,对进入专用账户的预售资金收支情况进行日常管理,定期向当地监管部门报送专用账户收支情况。

九、明确相关责任。房地产开发企业存在购房款未进入或未全额进入监管账户、收取其他名目款项,逃避或变相逃避监管,提供虚假证明材料等行为的,由监管部门责令限期整改,并按照监管协议约定暂停其监管资金拨付;逾期不改或整改不到位的,由监管部门依据相关规定和监管协议约定暂停该项目的预售许可或商品房网签、备案,并记入房地产开发企业信用档案。对监管银行无正当理由未按协议约定及时入账、拨付监管资金的,监管部门可取消与该监管银行的合作关系。监管部门和监管银行的工作人员在资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,应承担相应的法律责任。

十、制定监管办法。各地应依据本通知,尽快制定完善当地预售资金监管的相关规定。要优化服务流程、压缩办理时限、规范申请材料、提升服务水平、方便企业办事。要从制度上防范预售资金缴存、审批和划拨中的违法违规行为。预售资金监管规定经本级人民政府同意后,报上一级主管部门备案。

热点

市场环境

01

土地市场情况

2020年土地市场较2019年,地价呈大幅上涨趋势,拿地成本上涨明显,2020年土拍最高楼面价同比2019年上涨20%。

(可点击图片放大看)

2020年,我市中心城区土拍楼面价最高约为5017.4元/㎡(注:文中除有特别备注是剔除配建计算外,其它所指楼面价均属未剔除配建计算;2019年,我市中心城区土拍楼面价最高为4166.5元/㎡;2020年土拍最高楼面价同比2019年上涨20%。这两宗地同属袁州新城,且同一家竞得公司,均为华硕置业,目前该公司已连续两年蝉联宜春中心城区土拍“地王”宝座!

|2019土拍走势图(可点击图片放大看)

|2020土拍走势图(可点击图片放大看)

根据走势图可以看出,我市中心城区2020年土地市场较2019年,地价呈大幅上涨趋势;袁州新城楼面价相较中心城区其它区域(除温汤外)都要高一些。近年来该区域发展也是十分迅猛,板块价值日益彰显,高价地频出,区域房价也是整个中心城区(除温汤外)房价最高的区域,各大品牌房企也是十分看好区域价值,纷纷竞相拿地入驻。

从土拍市场数据来看,宜春中心城区下半年住宅及商住用地交易呈现偏热状态,土地市场较活跃,地价呈现反映出房地产开发商对未来市场预期看好。

02

市场供需情况

市场供需良好,去化趋稳,库存下降,连续两年小幅度呈供不应求态势

截止至2018年12月31日,市场存量248.61万㎡;

2019年新供货面积214.15万㎡,套数为1.95万套,2019年去化267.02万㎡,套数为2.6万套;截止至2019年12月31日,市场存量192.25万㎡;

2020年新供货面积127.39万㎡,套数为1.22万套, 2020年去化203.6万㎡,套数为1.9万套;截止至2020年12月31日,市场存量142.69万㎡;

从2019年及2020年市场数据来看,整体市场供需关系良好;受疫情影响,宜春上半年整体市场成交萧条,从2020年下半年去化数据看,去化速度逐步加快,且市场库存有所下降,市场逐步回暖。

03

市场成交情况

受疫情影响,2020年去化同比19年下滑明显,特别是2月份。


04

主城区成交区域

老城区备案套数面积位列第一,棚改拆迁地缘性客户依旧占高位。


2020年全年,宜春中心城区备案套数面积排名第一的项目是华地公元,华地自2018年进驻宜春,华地公元位于北湖公园内,项目以湖山合院、府园洋房、瞰景高层等多元化改善产品,用匠心与作品不断刷新宜春改善的TOP序列,在宜春收获了良好的口碑与品牌。

以上数据来源于宜春在售活跃典型楼盘

05

主城区成交结构分析

棚改持续,市场住宅产品成交增加,刚改/改善型三房及四房户型成交持续高走,其他量化下滑。


  • 其他业态商务、商用成交下滑,住宅成交份额增加,高层、洋房较明显,别墅占比稳定;
  • 改善抬头(三房-四房户型仍为主导,占大市场成交量52%),挤压刚需2、3房份额。

【市场小结】

1:加强商品房调控力度,建立长效机制势在必得;

2:土拍再创新高,楼面价破 ”5”已是常态,集中在袁州新城未来改善市场加快推进刚需市场消化;

3:供应减少,库存高走,按照历年市场态势,2021年将加大供给,未来竞争加剧;

4:各物业量价齐升,购房门槛提高;

5:棚改拆迁,购房客户基数,依旧属于地缘性客户;

6:2020年改善份额释放明显,刚需市场受挤压,改善市场兴起。

总结:2021年供应量大,新拍地块项目持续入市,产品同质化严重,竞争激烈!

凡注明"来源:宜春市房地产信息网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。

相关文章

0相关评论

热点楼盘

更多