“十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调，未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开。住建部部长也在日前表示，将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。从去年三季度末至今，房地产市场调控力度持续升级，在当前市场节点上，未来房地产市场走势应该如何判断呢？
十九大报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
行业政策判断
房地产长效机制将加快推出，主要涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面
来源：丁祖昱评楼市
一方面，“十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调，未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开；另一方面，房地产长效机制将加快推出，主要涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面。其一，着力增加土地供应，但供地结构将会调整，重点保障租赁、保障性住房土地供应，尤其是租赁用地供应将大量增加。其二，金融政策保持稳健中性，有序推进去杠杆，尤其是居民杠杆率不能继续提升，房企资金周转压力将会在年底进一步显现。其三，房地产税将加快推出步伐，房地产税也是取代短期行政手段的重要方式。其四，租购并举的住房制度。目前正在加速推进，上海、杭州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，后期增加操作性的政策将进一步出台。
现有调控政策不会退出
来源：中国金融四十人论坛
北京师范大学金融研究中心主任钟伟此前在接受中国金融四十人论坛秘书处访谈时指出，我国政府要通过经济手段来构建房地产长效调控机制，主要体现为物业持有环节中的经济杠杆。在长效调控机制的构建过程中，人们最为关注的焦点是房产税与遗产税这两大问题。考虑到应让人民群众在2020之前的改革过程中有更多获得感而不是剥夺感，以征收房产税和遗产税为主要手段的长效调控机制还需多加酝酿，暂时不会推出。如果以征收房产税和遗产税为基础的长效调控机制无法推出，那么其他现有的调控制度就不会退出。
2018年年底前调控不会松动
来源：同策研究院
从全国历年政策来看，时效期主要集中在5-7个月，调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果，“十九大”召开后，2018年上半年是“两会”召开的时间点。在这两个关键时间点之间，调控政策不会放松，楼市要稳定的基调不会变。根据5-7个月政策时效性，这两个时间都是时效降低的时点，如果市场依旧火热，预计2018年年底前调控不会松动，甚至明年两会前调控政策会加码。
长效调控机制时间节点判断
来源：同策研究院
综合国内外因素和房地产行业走势，2018年不动产统一登记将试运行；预计在2020年公安部将建成新型户籍管理平台；2017年土地制度改革将完成试点工作，政府换届后（2018年）完成机构改革方案，在2020年基本完成农村土地确权后全面推行土地改革；房产税将在2019年前3季度的房地产上行周期内，实行房产税扩围，预计在2020年完成房地产税立法，在2022年前三季度全面实行房产税；住房金融改革与美元周期相关度较大，预计美元指数高位时期，潜在金融风险爆发的可能性增加，完成住房金融改革试点。
市场趋势判断
对未来市场走势的4个判断
来源：丁祖昱评楼市
其一，成交低迷走势将持续3-6个月，但全年商品房销售仍将再创新高，同比增长5%左右；
其二，一、二线城市房价稳步回落趋势会持续到年底，但随着“基数效应”的到来，加上高端项目限价“堰塞湖”终要解决，2018年房价翘头向上压力将越来越大；
其三，土地市场将更为理性，合作、收并购的比例将进一步增加，但土地市场再次出现“国进民退”，中海、华润等在核心一二线城市不惜重金拿地，各城市租赁住宅用地更是被地方国企垄断；民企拿地主要集中在三四线城市，收并购的案例也持续增多。鉴于三四线城市土地成交占比较高，四季度三四线城市供地规模将持续高位运行，企业异常高涨的拿地热情较难维系，三四线城市土地热炒行情将进一步回落；
其四，企业业绩集中度将进一步提升，要围绕着可能会出台的长效机制，事先做好相关准备工作。9月份以来房地产市场持续低迷，但部分房企业绩依旧高歌猛进。以融创为例，9月实现销售业绩430.4亿元，与碧桂园、万科和恒大相差不大。TOP10房企业绩表现异常优异，与城市布局合理、在售项目众多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售项目多达546个，为恒大业绩持续高增长奠定了坚实的市场基础。
着眼长远，租购并举的住房制度正在加速推进，以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局住房租赁市场，预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。
租赁市场或与交易市场分庭抗礼
来源：克而瑞研究中心
目前，住房租赁市场无疑是市场热议的话题，继中央发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作，多个城市纷纷跟进，将利好新政具体落实到执行层面。更为重要的是，土地供应端予以积极支持，上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，租赁用地成交规模持续提升。以上海为例，供地节奏明显加快，纯租赁用地出让的案例明显增多，另有多宗商办用地改性为租赁住房。并且，地理位置优越，不乏市中心乃至滨江片区绝版地块，侧面反映上海市政府发展租赁市场的决心。我们认为构建租购并举的住房制度乃是房地产市场长效机制的重要环节，预计更多大中城市将着力发展住房租赁市场，并在供地环节予以重点支持。
住房租赁市场快速发展与培育规模化住房租赁企业密不可分，一方面，住房租赁企业宜进一步扩容。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务，从而分得租赁市场的一杯羹；另一方面，要支持住房租赁企业做大、做强。鉴于租赁企业普遍面临着融资难、融资贵的困境，“短板”效应愈加凸显，显著拖累企业发展步伐。下一步宜加大对住房租赁企业的金融支持力度，降低融资门槛，拓宽融资渠道，支持企业发行公司债券、资产支持证券、房地产投资信托基金（REITs）等融资工具。长期来看，房地产市场将逐渐形成“高端有供应、低端有保障”的住房制度，租赁市场或将与交易市场分庭抗礼，重点保障城市低收入群体居住需求，以便实现全体人民住有所居、安居乐业的长远目标。
新晋热点三四线城市或成下一阶段调控重点
来源：克而瑞研究中心
2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位，十九大再度予以重申，显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。一方面，积极支持居民自住和改善性住房需求。受困于高库存风险，部分三四线城市仍是当下房地产去库存的难点所在，要因城施策去库存，重点支持进城人员、城市低收入群体购房需求，以便更好、更快地实现三四线城市库存去化；另一方面，着力打击投资、投机性炒作需求。鉴于热点一二线城市市民购房需求异常旺盛，房价依旧面临着一定的上涨压力，短期内“四限”政策暂无退出的可能性，本轮房地产调控有望贯穿更长的时间周期。并且，现有调控城市将进一步扩容，受制于房价上涨过快，或多或少透支未来市场预期，以淮安、盐城、徐州等为代表的新晋热点三四线城市将成为下一阶段调控重点，预计更多三四线城市将跟进落地乃至升级“四限”新政，以便缓解房价上涨预期，维稳房地产市场。
