12月23日上午，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。到了中午，会议通稿通过住建部官网发布。 至此，关于2020年中国楼市“最完整的政策表述”正式公布。
下面我夹叙夹议，给予点评：
1、政策基调跟去年保持一致，对楼市传达了“适度暖意”！
会议通稿里，一共有三段关于楼市基本面的表述。 在回顾2019年的时候说：“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，落实城市主体责任制，稳步推进一城一策试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。”
这意味着，官方对2019年楼市表现比较满意，认为“房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标”。因此，从全局看不太可能有新的紧缩政策，这对于楼市是好消息。 在谈到2020年工作的时候说：
坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。
着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。
这些表态基本延续了之前的措辞，变化不大。所以仍然维持2020年上半年楼市政策回暖的判断，至于下半年走势，需要看未来经济和国际局势。 2、棚改继续维持“从紧”局面，对三四线城市构成轻微利空！ 会议通稿首先回顾了今年棚改成绩，公布的数字是：截至11月底，已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。 看起来棚改还不错，超额完成任务。但事实上，跟去年同期相比大幅下滑了。2018年会议通稿公布的数据是——“截至11月底，全国棚改已开工616万套，超额完成今年580万套的目标任务。”
可以看出，2019年前11个月，棚改数量跟2018年同期相比几乎腰斩。而棚改，尤其是货币棚改，是上一轮刺激三四线城市房价大涨的最重要原因。 2019年，棚改明显降速，国家开始在“老旧小区改造、提升”上下力气。2020年，仍然是这种态势。所以今天的会议通稿说，2020年要“严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造”。 这对于2020年三四线城市的楼市来说，是一个偏空的消息。
3、城市建设发生历史性转折——由“增量建设为主”转向“存量提质改造和增量结构调整并重”。
这很容易理解，自1998年房改全面启动至今已经21年，中国城镇化率大幅提升。根据今天通稿透露，“城镇人均住房建筑面积提高到39平方米”。
也就是说：对于中国人来说，房子已经足够住了。矛盾主要存在于“人房错配”，也就是人和房子不在一个地方。最突出的是大城市，很多三四五线城市住宅已经过剩。 正因为如此，国家提出要严管“三条线”——生态红线、基本农田保护线和城市边界线。城市不能再无限制扩张，“增量建设为主”要转向“存量提质改造和增量结构调整并重”。
这是中国城市建设的历史性转折。我此前曾在专栏里提出，大约2024年到2025年，中国每年的新建商品房销售面积和金额，会陆续见顶。这意味着，一大批中小房企必须退出，房地产产生过剩了，未来能存活下来的只有大房企、有竞争力的房企。房企里，国有企业的比重会不断提高。
4、“住宅银行”短期很难诞生。
去年的会议通稿曾提出：深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，……全面提高住房公积金服务效能和管理水平 而今年这段话变成了：改革完善住房公积金制度。
也就是说，“研究建立住宅政策性金融机构”没有提及。我曾多次撰文建议，组建中国的住宅银行，针对首次置业、改善型购房和多子女家庭，给予贷款利率、首付等方面的优惠。 今年会议通稿不再提及“研究建立住宅政策性金融机构”，说明这不再是当前比较急的政策选项。
5、未提及“继续推进集体土地建设租赁住房试点工作”。
让集体土地直接入市，搞“集体土地建设租赁住房试点”，一度被认为是楼市调控的杀手锏，也是政府让利的重要举措。 按照之前的做法，城市扩张过程中“农村集体用地”转为“城市建设用地，必须经过政府征地环节。说白了，集体土地先要卖给政府，然后再卖给企业。这样，政府就获取了差额收入，用来建设基础设施。 而集体土地直接入市，则可以大幅降低土地成本，建设出来的租赁住房，理论上可以低价对外出租，仍然可以获利。
这种做法固然可以平抑租金价格，但相当于减少了地方政府的财政收入。所以，只能先试行。 今年的通稿里，没有提及“继续推进集体土地建设租赁住房试点工作”。在减税降费和经济下行压力增加的背景下，很多地方财政都在“保工资、保运转”，所以很难再大幅让利了。
6、这两个群体，将被特殊照顾！
今年会议通稿提出：“进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障”。
这种提法，去年通稿里没有。这意味着，2020年大城市的保障房，尤其是公租房，将优先保障给环卫、公交等行业的员工。 环卫、公交等是大城市运转必不可少的行业，这些行业收入普遍不高，员工自己买房甚至租房，都有相当大压力。所以，公租房优先向他们倾斜，是可以理解的。 事实上，我们的保障房、人才房，还应该优先向教师、医务工作者倾斜。
7、政府对租赁住房的管控能力，将全面提升。
12月23日的通稿提出：
着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
这段话首先强调了“加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台”，然后谈到“重点发展政策性租赁住房”。也就是说，政府在住房租赁上是“两个拳头出击”。一方面发展政策性租赁住房，另一方面建立“政府主导的住房租赁管理服务平台”，通过这个平台管控社会类租赁住房。
这个平台的建立，会让政府未来调控能力更强，足以影响社会租金价格。有了强大的租房平台，就可以通过税收调节过快上涨的房租。
8、“完整社区”的概念诞生了！
今年的会议通稿，两次提及了一个新词汇——完整社区。
提法是：推进“完整社区”建设；试点打造一批“完整社区”。 所谓“完整社区”，就是教育、医疗、购物、娱乐、健身等生活配套完善的社区，这种社区显然品质更高，更符合现代生活节奏，属于“高质量发展”的内涵。 在城市规划理念上，先后有“雅典宪章”和“马丘比丘宪章”，前者强调城市功能分区，后者强调各种功能的有机关联和互动；前者代表“单一中心时代”的城市理念（有秩序的城市），后者则代表着“多中心时代”的理念（人的城市）。 “完整社区”显然更是我们所需要的，也是“都市圈”时代的方向。
我一直建议大家购买“800米内有地铁站，1500米内有大型购物中心、幼儿园、中小学”的住宅，其实也是这个含义。否则，你的房子不是“完整社区”，其价值将大减。 开车走一段“私家路”才能回家的小区，是富人们的奢侈品、消费品，不是刚需、改善和投资性购房的好选择，因为它们不是“完整社区”。
