社会的游戏规则一定是“屁股指导脑袋”，而不是“脑袋指导屁股”。
此逻辑运用到中国楼市，便催生了中国楼市的“政治经济学”法则。如果不懂中国楼市的政治经济学法则，那就不要讨论中国楼市。
中国楼市的政治经济学法则便是：中国房价的上涨是一种机制性上涨，向涨的趋势不可阻挡。
唱空派为何屡成背景帝？
壹书生于2004年成为记者，在2006年前后，也是一位楼市的绝对唱空派。实际上，在中国楼市，唱空派的力量一直较为强大：谢国忠、易宪容、牛刀以及现在的唱多派叶檀，此前也是一位绝对的唱空派。在2011年前，叶檀与任志强在央视的多空辩论，那是楼市的一道大餐。不过现在，叶檀与壹书生一样，已从一位唱空派转成唱多派。
现在回头细想壹书生自己曾经的唱空岁月，再结合谢国忠们的唱空逻辑，可以发现，自2003年左右，中国楼市便出现了一股唱空派，而这么多年来，唱空派屡成背景帝，原因多种多样，但主要原因在于一个：不懂中国楼市的政治经济学。概括起来，唱空派屡屡空唱的主要原因有四：
A，生搬概念；
经济学体系来源于欧美，因此中国大学里的经济学课程一般叫西方经济学。而欧美经济学体系产生于市场经济和欧美均衡化发展的民主社会。
相对应的是，中国并非完全的市场经济体，且中国社会是个等级化的金字榙型社会。因此一些西方的经济学概念，并不适合于中国社会。
唱空派的一个主要逻辑失误在于，把产生于欧美社会的楼市概念生搬进中国，并以此而得出的结论来衡量中国楼市的泡沫度，比如唱空派常用的“房价收入比”。
房价收入比的计算核心应该是某地房价除以某地买房人的收入。放在北京楼市就应该是北京房价与北京楼市的买房人间的比值。
很遗憾的是，在现实计算中，唱空派往往把概念弄错了：以北京政府公布的本地年度平均工资与北京房价对比。
如此计算，存在下述误差：
1、工资收入并不等同于一个人的全部收入；
在计算房价收入比时，“收入”的指标，主要由北京相关部门公布的人均年收入，而这个年收入主要指工资收入。但在中国的现实中，打进工资单上的工资收入并不等同于一个人的收入，除此之外，还可能包括下述收入部分：
1），津贴等补充工资收入；
2）,工资外的灰色收入；
3），工资外的财产性收入；
4），以中国人的购房特点，一人购房，三代筹钱。因此在购房时，并不仅仅由购房者一人出钱。
相对来说，收入越高的人，工资外收入越多。因此单以政府统计在内的工资收入来衡量房价收入比，并不严谨；
2、北京房价的主要支撑者并不仅指北京上班的普通工作者，而是全国的有钱人；
以房价收入比来衡量一个城市房价的健康度，有一个前提：楼房主要由当地就业者购买。
但北京作为一个有着独特资源的城市，其房价主要由全国有钱人支撑。
试想下，中国近3000个县里，每个县的几个大的官老爷和几个大的富翁，有几人在北京没有房屋？
因此北京房价的支撑者，并不仅指在北京当地就业的人，而是全国近14亿中，其中10%的有钱人便是北京房价最大的支持者。因此用北京当地就业人的年均收入来衡量其房价健康度，实际上是张冠李戴了。
3、北京独特的教育医疗等资源，是其北京房价的支撑因素之一，却无法在房价收入比的指标中体现；
中国是个权力制国家，在这样的社会，北京有着全国独一无二的教育医疗等资源，这些资源是北京房价的房外支撑因素，但这些因素并无法在房价收入比中体现。
实际上，房价收入比是个外来词，产生于欧美国家，并不适用于中国。
4、土地供应紧张也不是北京房价收入比中可以体现的因素；
在一个正常的管理模式下，人口涌入越多的城市，土地供应需越多，反之亦然。然而在中国现有的规定下，土地供应与人口流动及房屋需求形成了一个错配：在三四线去库存城市，人口吸引力也在下降，土地供应指标却更多。相反，在一线城市，购房需求旺盛、人口仍在虹吸，但却在严控土地供应。在此背景下，包括北京在内的北上深等城市，楼市的供需紧张越发加剧，以推动房价上涨。而这种城市管理层面的因素也无法体现在房价收入比中，却深刻地影响着北京等大城市楼市的走向。
B，未看清楼市与政府间的利益关系；
唱空派的另一个主要的逻辑错误在于，未区别国内外不同国家楼市中政府与楼市的利益关系。在欧美，政府在楼市中扮演着中立的规则制定者角色，而在中国，政府却是楼市的最大得利者。
中国政府在楼市中的房东角色，才是中国楼市区别于别国楼市的最大逻辑基础，也是中国楼市政治经济学法则的逻辑原点。
C，没弄明白调控的内在逻辑；
唱空派的又一个逻辑误判便是对调控的一厢情愿式解读。
每当调控期，唱空派便又粉墨登场，大谈暴跌，喜迎崩盘。然而殊不知，历次的调控的政策诉求皆是“遏制房价过快上涨”。
在中国楼市，在“涨二年，调一年”的周期内，之所以调控，意在达到下述目标：
1，让房价暂歇会儿，以修复下房价与收入间的比值关系，从而利于中长期内房价的可持续性上涨，以保证房东利益最大化；
2，释放下吃瓜群众心中叠加的愤怒声，从而利于维稳社会情绪；
3,作为调解经济的夜壶；
如经济过热时便调控下，从而让房市冷段时间，从而降温经济。本轮调控主要意在楼市与保汇率中寻找平衡。
D，没弄明白一件事：房价为什么会上涨？
在楼市里面，如果没弄明白“房价为什么会上涨”，就不会明白“房价为什么会下跌”，本质上这两个问题是一个问题。
宏观上说，房价之所以会上涨，在之前的房市报告《为什么说北京房价会超过纽约？北三县及廊永固霸的房价会涨到多高？》中，壹书生发现，纵观世界城市发展历史，长期来看，房价之所以是趋涨的，如纽约、伦敦等城市房价仍在涨。主要缘于两个原因助推：
第一，毕竟一个国家的GDP及收入水平、CPI等在涨，房子作为一个保值载体，必然水涨船高。
第二，城市化助推。
当一个国家的城市化率超过30%时，房价进入快速上涨期。之所以如此，缘于城市化的背后，意味着大量农民进城，而这些进城的新增人群，必须伴随相应的新增住房需求，从而推动房价。以中国为例，城市化率每增加1%，意味着新增近2000万城镇人口。而这近2000万的进城人群，也会催生住房等新增需求。不过一个国家的城市化率有个75%左右的上限。
抛开中国社会的快速城市化背景而空谈房价，这就是为唱空而空唱。
切记，中国楼市可不仅是个经济学问题，也是个政治学问题，这便是中国楼市特有的政治经济学法则。
法则一：
土地这块“面粉”为何卖成了白粉价？
从房价的成本构成来说，主要包括地价、建安成本及税费成本。其中的地价是大头。一般来说，地价占据房价的四成左右，不过有些地王项目可达到六成。因此地价的走向直接影响房价的涨跌。
在中国，土地这块面粉为何屡屡卖成白粉价，以上演地价助推房价的剧本呢？主要原因有四：
A，政府是土地的唯一供应方；
因为土地出让市场只有一家供应方时，从经济人角度来说，房东一定会寻求自身利益的最大化，主要方式有二种：
1，政府拥有地价的绝对定价权；
土地出让方式上，招拍挂的面世，便是政府寻求定价权的方式。说白了，因为得益于招拍挂，政府的无形之手控制了地价的定价。因此唯一供应方的现实，决定了地价必然机制性不断走高，毕竟谁还嫌钱多呢？于是，各地地王声此起彼伏。
2，饥饿营销成必然；
为了让地价更高，政府肯定会有意识地控制土地供应量，以形成饥饿营销，推动地价，这是由土地市场唯一供应方的现实机制性推动的。
于是在中国楼市，房价暴涨时，地方政府不是增加土地供应，反而在减少土地供应，以加剧土地市场企业买方的饥饿感，以推高地价。这是由现有的土地出让制度决定的。
B，土地是地方政府融资的主要抵押物；
中国经济仍属于投资驱动型经济，且GDP挂帅的官员考核机制，也让地方政府对投资极具冲动性和进攻性。而地方政府作为主要的投资主体，并没有印钞权，其资金主要来源于地方政府融资。值得注意的是，地方政府融资时的主要抵押品便是土地。因此从这个角度来说，地价只能涨，不能跌，因为一旦作为地方政府融资抵押品的土地跌价了，便会导致地方政府融资受限，甚至面临地方政府债务违约风险，从而进一步影响地方长官的投资能力和当地GDP增长，进而影响官绩升迁。
在中国现有的政治体系下，官帽大于一切；
C，一个城市的土地供应结构上也存在错配；
在此前的房市报告《为什么说北京房价会超过纽约？北三县及廊永固霸的房价会涨到多高？》中，壹书生已详细对此分析过，缘于中国政府GDP唯上的官员考核机制的推动，北京等地方政府的土地供应分配中，工业用地占比过高，而住宅用地占比过低。如下图：
（数据来源于万科团队）
通过对比可以看出，北京居住用地在整个城市建设用地面积中的占比仅28%，而纽约与隔壁的东京分别可达到44%和73%。相应地，北京工业用地占比达22%，远高于纽约的3.9%和东京的5.1%。
唯GDP为上的体制，导致北京等中国城市的住宅用地供应在城市建设用地中的占比远低于纽约等国外城市，这也从根上导致北京等中国城市的住宅土地供应能力弱于纽约等国外同等城市，从而从机制上推高了住宅交易市场的供求紧张关系。这就是中国大城市一直被人痛骂的结构性人地错配问题；
D，中国城镇化的现有逻辑，机制性地助推了城市间的人地错配；
具体来说，一方面，从人口流动规律来说，当一个国家城市化率超过50%时，人口开始向大城市集聚，呈现大城市化趋势；另一方面，中国的城镇化逻辑是严格控制大城市人口规模和土地供给，优先发展中小城市和小城镇，鼓励就地城镇化，以此来防止所谓的“大城市病”发生。
于是人地错配现象便发生了：人口继续向大城市集聚，但大城市的土地供应却在控制性减少。
以北京为例，已面世的《北京城市总体规划（2016-2030）》草案规定，未来的15年，北京的城乡建设用地规模将不断减少。具体来说，2020年北京城乡建设用地规模减至2860平方公里，到2030年减至2760平方公里。相比较而言，北京“十三五”期间的建设用地供应量将比“十二五”减少14.5%。
所以说目前中国城镇化的逻辑思路是逆大城市化规律的。这从机制上助推了大城市的土地供应与人口增长间的紧张关系，而不是缓解。伴随人地错配的加剧。当越来越多的人涌入大城市，然后面临越来越少的土地供应，地价不涨才怪呢？
基于上述三个原因叠加，在中国楼市，地价的上涨是种机制性向涨。以北京为例，为了保证卖地收益的最大化，2011年至2016年，北京的实际住宅供应量基本都少于计划供应量，详见下图：
2011-2016年，北京国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况表（单位：公顷）
也就是说，2011-2016的6年间，房价暴涨的同时，北京实际供应的住宅用地量仅为计划供应量的74.65%。而在去年，这个数据仅为39.08%。
另外提醒一句，中国楼市有个大谎言：地价上涨是因为缺地。
NO.中国根本不缺地。中国的土地供应机制学习于香港。可能很多人不知道，香港目前尚有三分之二的土地未开发。同理，北京等中国大城市根本不缺地，而住宅用地的供应紧张完全是机制性制造出来的饥饿营销。
因此在中国楼市，土地这块面粉卖成白粉价，这是机制性推动的。
法则二：
房贷已是银行捧在手上的唐僧肉？
在中国房地产的利益链条中，除了地方政府外，银行是另一个主要利益方。当然在中国，银行基本是国有的。
以2016年为例：2016年新增居民中长期贷款5.68万亿元，占新增贷款总量的45%。而居民的中长期贷款主要流向便是房贷。
在实体经济不振的背景下，房贷已占据银行放贷市场的近半份额。
正是基于楼市与银行间如此紧密的利益关系，中长期来说，中国房价只能涨不能跌。毕竟银行房贷中，房屋是抵押物。鉴于中国楼市正常情况下存在不少首付二成的情况，因此房价一旦下跌幅度超过二成，便意味着大量房屋的市场价会等于或低于房贷量，从而必会引发大量的贷款已购者弃房弃贷，这便易引发系统性的金融风险。
因此从防范系统性金融风险的角度来说，房价只能涨不能跌。
法则三：
房管局是各地人口密度最大的地方？
在楼市火热时，中国各地人口密度最大的地方应该是房管局。背后的逻辑便是政府与楼市间密切的利益关系。
据经济学家郎咸平统计：包括地产开发环节、交易环节等在内，中国房地产市场共有12种税及56种费。而这些税费都直接或间接地流入了政府的口袋。如果全面取消各种费税，房价马上会下跌70%。
换句话说，房价中的近七成，构成了政府的收入。因此说政府才是楼市最大的得利者。
当作为楼市调控主导者的“政府”面对楼市最大受益者的“政府”时，政府对房价的管控及引导逻辑自然是“涨”，不可能是“跌”。比如历次调控的政策诉求都是“遏制房价过快上涨”，调控文件中几乎找不到“降”字。
这就是此前中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军提出的改革悖论：“这就意味着我们的政府，或者官僚集团其实就成了最大的一个特殊的利益集团，这个就是我们中国改革的特殊性”。“我们又是一个中央集权的特殊的体制，现在的改革的悖论就说，你又要政府设计改革方案，但是改革的方案就是要把政府的权力给废了，这其实是很矛盾的，或者用通俗的话讲就是与虎谋皮”。
法则四：
房地产资产已占中国家庭资产的7成
房地产已成中国家庭的主要资产配置方式，可从二个维度得到佐证：
A，此前西南财经大学和人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。
B，根据中国家庭金融调查和美国消费者金融调查数据显示，中国家庭的房产在家庭总资产中占比高达69%，美国仅为36%。
换句话说，从家庭住房自有率来说，有房家庭已达中国家庭的九成。而从房产在中国家庭的资产占比来说，在近九成的有房家庭中，房产在家庭资产配置中的占比极高。
因此从维护社会稳定还是推动社会财富增长的角度，房价有限度的上涨，也是政府管理中应求的最大公约数。
值得注意的是，在任何社会，维稳都是政府管理中的核心诉求点。在时下的中国社会，更是如此，详情不表。
法则五：
房地产一直是中国经济的支柱产业
从房地产与中国经济的关系角度，中长期来说，房价也易涨不易跌。因为房地产一直是中国经济的支柱产业，表现主要有二：
A，中国房地产投资额一直占据中国社会投资总额的近20%左右。在一个投资驱动的经济模式下，房地产的兴与衰，直接关乎中国经济的兴替。
B，房地产上下游关联产业包括22个产业链和近百个细分行业,如钢铁、水泥、家具、装修、建筑等。因此当房地产向下走时，影响的可不仅是房地产的投资额，而是牵连着近百个细分行业。
时下中国经济已由快速上涨期转向中速增长期，在此背景下，作为支柱产业的房地产在经济中的拉动作用不减反增。
因此从经济平衡发展的角度，中国房地产只能兴，不能衰。
笔滑至此，话不多言，也不能再多言了。最后忠告一句：理解中国楼市时，切记两大逻辑原点：
A，政府是最大的受益者；
B，现实的运行规则中，“屁股指导脑袋”，而不是“脑袋指导屁股”；
因此说，中国房价的中长期向涨，这是一种内在的机制性推动。
如欲改变这种机制性助涨的路径依赖，只能寄望于进行中的改革，以重构楼市与政府、经济及银行等利益方的利益关系。
