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【荣盛大讲堂】2019年房地产政策展望

2019-04-15       

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宜春市房地产信息网讯:


尹中立

荣盛发展首席经济学家兼经济研究院院长 

房地产政策导向已经发生较大变化


房地产政策难以回到从前

第二,刺激的条件已经不存在。随着最近几年房地产市场的高速扩张,居民贷款也快速上升,2015年以来,居民的贷款(不包括公积金贷款)从23万亿增长到47万亿,增长了1倍多。其中,增长最快的就是住房按揭贷款,4年时间里从12万亿增长到28万亿。偿还按揭贷款的压力迅速增加,2018年居民偿还贷款的支出超过6万亿元,其中还贷利息支出超过了2万亿元。

居民的偿债压力开始严重影响居民消费,消费增长本来是中国经济增长的压舱石,但最近几年下滑幅度巨大,从13%左右,下降到只有8%左右。

从GDP核算看,消费占比已经是第一位,占78%,投资占比是21%,已经是第二位的。从保持经济增长速度的角度看,消费更重要,换言之,当我们需要保经济增长速度的时候,关键是要确保消费增长稳定,房地产是次要目标。

2015年之前,房地产市场的销售增长对居民消费的影响很小,房子主要卖给了社会上收入水平较高的群体,这些人的支付能力强,买住房使用的按揭贷款杠杆率低,而且他们的消费倾向比较低,因此,这些群体的买房行为对消费的影响很小。但2015年之后,情况发生了较大的变化,在棚改货币化等等房地产去库存政策的作用下,大量中低收入阶层进入买房行列,这些买房者的资金杠杆比例高,买房行为对消费的挤出效应明显。这是高层强调“房住不炒”的最重要原因。

基于以上分析,我认为把房地产作为“夜壶”的假设可能已经不再符合当前的实际情况了,需要我们高度关注。

在今年1月21日召开的省部级主要领导会议上,总书记强调“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。这次会议的核心内容是“防范化解重大风险”,在有关经济领域的风险部分,着重提到房地产。这体现了房地产行业在国民经济运行中的重要性,同时也提示我们,决策层对房地产行业风险的担忧程度。


高杠杆操作是房地产行业存在的重大风险隐患

“高杠杆,高周转”是房地产开发企业最显著的特点,也是行之有效的获取收益的手段。从130多家房地产行业的上市公司资料看,平均资产负债率一直处在80%左右的高位,有些公司的净负债率超过200%。有些公司通过高负债高杠杆操作成功实现进级的,最典型的是碧桂园、融创、新城控股、中梁地产。

但高杠杆是一把双刃剑,可以获得高收益,也可能带来高风险。有些公司在试图突围的过程中已经发生或即将发生债务风险。2018年以来,已有多家房企出现债务违约。2018年6月,云南京鹏地产3亿元债务到期未偿付。2018年10月,华业资本发布公告称,公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息,已构成实质违约。2018年12月底,银亿股份公告称,公司于2015年公开发行公司债券(第一期)未能如期偿付应付回售款本金,出现实质性违约。已经退市的中弘控股,违约日债券余额已达24.9亿元。佳源国际控股在香港市场股价出现雪崩,一天下跌80%。

商业银行的行为天然具有顺周期的特点,一旦房地产行业进入下行周期,各家商业银行会自动减少对房地产行业的贷款。2018年,商业银行对房地产的贷款已经受到控制,但这是因为人民银行主动采取措施限制各家商业银行对房地产行业贷款。当商业银行主动限制对房地产行业贷款时,房地产企业的资金链将受到更严峻的挑战。

从2018年数据看,房地产企业的资金来源并不差,只是银行贷款略有减少。房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比环比回落1.2个百分点。其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。

展望2019年,房地产行业已经进入下行周期,对于房地产开发企业而言,无论是贷款,还是自筹资金、定金及预收款都将受到不同程度的影响。而2016年是房地产行业融资高峰,2019年将进入还债高峰期,不少公司将面临资金链的考验。

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